Konseptskisse 3.0 — Fra kontorbygg til omsorgsboliger
Pedagogisk oppbygd presentasjon av Hovfaret 13-prosjektet. 16 slides med fullstendig dokumentasjon.
Hovfaret 13
Fra kontorbygg til omsorgsboliger
Transformasjon av eksisterende kontorbygg til 73 Omsorg+-enheter pa Hoff ved Skoyen. Et svar pa bydelens akutte behov for omsorgsboliger.
Nokkeltall for prosjektet
Basert pa data fra h13-project-database, Vill Energi klimagassberegninger, og R21 Arkitekter
Hovfaret 13 — Bygget og beliggenheten
Hovfaret 13 er et kontorbygg fra 1989 med betongstruktur designet for opptil 12 etasjer. Bygget ligger ved Hoffselva pa Skoyen, med god tilgang til kollektivtransport og narhet til Skoyen stasjon.
- Soyle-dekke-system i betong og stal
- Dimensjonert for 3-4 pabyggetasjer
- Takhøyde 2.7-2.8 meter
- Robust baresystem i god stand
- Ved Hoffselva pa Skoyen
- 350m til Skoyen stasjon
- God kollektivdekning
Utfordringen — Rivningsvedtak vs bevaring
I september 2023 vedtok Oslo bystyre en omraderegulering for Skoyen som krever riving av Hovfaret 13 og tilbaketrekking 10 meter fra Hoffselva.
- Vedtaksdato: September 2023
- Krav: 10m tilbaketrekking fra elven
- Status: Plan hos Statsforvalteren
Dette vedtaket ble katalysatoren for prosjektet — a dokumentere hvorfor bevaring er bedre enn riving.
- 48% lavere CO2-utslipp ved bevaring
- 207% ROI vs 56% ved nybygg
- Raskere ferdigstillelse (12-15 mnd vs 18-24 mnd)
Muligheten — Bydelens dokumenterte behov
"Stort behov, spesielt for okende eldrebefolkning"
— Bente Otto, Avdelingsdirektor, Helse, mestring og tilrettelagte tjenester, Bydel Ullern
- 73 Omsorg+-enheter for eldre 67+
- Dekker ca. 46% av bydelens behov
- Aktivitetssenter for hele lokalmiljoet
Prosjektgruppen
Eier & utvikler
Baerekraft og langsiktig verdi. Forvalter og utvikler eiendommer for navarende og fremtidige behov.
Stedsutvikler
Verdiorientert stedsutvikling. The Natural State Method: Egenart, Stedsidentitet, Multifunksjon, Formidling.
Arkitekt
Kontekstsensitiv arkitektur i sammenheng med sosial, kulturell og miljomessig kontekst.
Byggesakradgivning
Handterer formell soknadsprosess. Ansvarlig for rammesoknad og dialog med Plan- og bygningsetaten.
Naromradet og menneskene
Mangler: Steder hvor beboere kan motes, spise og sosialisere pa tvers av mangfold
Mulighet: Hovfaret 13 kan bli et sentralt knutepunkt for sosialt samvar
Utforskede alternativer
| Alternativ | Beskrivelse | Status |
|---|---|---|
| Alt 0: Status quo | Ingen endring | Avvist |
| Alt 1: Workshops/kontorer | 5 etasjer fleksible arbeidsplasser | Avvist |
| Alt 2: Naering + Bolig | 4 etg naering + 4 etg bolig | Avvist |
| Alt 3: Hovedsakelig bolig | 1 etg naering + 7 etg bolig | Avvist |
| Alt 4: Full naering | 8 etg naering | Avvist |
| Alt 5: Hotell | Hotelltransformasjon | Avvist |
| Alt 6: Omsorg+ | 73 omsorgsboliger for eldre | VALGT |
September 2025: Strategisk akselerasjon — hoppe over mellomtrinn, ga direkte til Omsorg+
Beslutning basert pa bydelens akutte behov for omsorgsboliger
Scenariosammenligning
| Scenario | Investering | Byggetid | CO2-utslipp | ROI | Risiko |
|---|---|---|---|---|---|
| Nybygg (riving) | 215-290 MNOK | 18-24 mnd | 5 343 tonn | 56% | Hoy |
| Rehabilitering ANBEFALT | 72-107 MNOK | 12-15 mnd | 2 794 tonn | 207% | Lav-Medium |
| Rehab + pabygg | 131-183 MNOK | 15-18 mnd | 4 161 tonn | 165% | Medium-Hoy |
Hva er Omsorg+?
"Mellomtrinnet mellom egen bolig og sykehjem — for de som trenger trygghet, men ikke pleie"
- 70-100 samlokaliserte omsorgsboliger
- Fellesarealer og service
- Malgruppe: Eldre 67+ med behov for heldogns helse- og sosialtjenester
- 24-timers dogn husverttjeneste
- Middagsservering alle dager aret rundt
- Nar kollektivtransport og service
- Takheis, brede korridorer, tekniske sjakter
- Temperatur 22-26C, kjoling, WiFi, ledelys
- Minimum passivhus, helst plusshus
- Soneinndeling med adgangskontroll
Programmet — etasje for etasje
90%: Enkeltrom (2-roms, 42m2)
10%: Dobbeltrom (2-roms, 66m2)
Klimagevinst ved bevaring
"A la betongen sta er det storste enkeltgrepet for a kutte CO2-utslipp"
50% reduksjon
Beregninger: Vill Energi (NS 3720:2018, Reduzer)
Sirkulare strategier
- Dorer
- Himling
- VVS/EL-komponenter
- 80% mindre avfall vs riving
- Total avfall: <1000 tonn
- 20% ombruk av erstattede materialer
- >90% kildesortering
- 80% EPD-dokumentasjon
Gjennomfort interessentdialog
"Treffer rett i kjernen av bydelens utfordringer"
— Bente Otto, Avdelingsdirektor
Faseplan og milepaler
Hovfaret 13
Fra kontorbygg til omsorgsboliger
73 Omsorg+-enheter | 48% CO2-besparelse | 207% ROI
Konseptskisse 3.0 — Desember 2025