Fra rivingstrussel til
bærekraftig transformasjon

Prosjektets hovedargument er enkelt men kraftfullt: Bygget har allerede et fundament og en bærende konstruksjon med reservekapasitet for 3 nye etasjer. Å rive dette for å bygge nytt er klimamessig uansvarlig når rehabilitering og påbygg kan oppnå samme resultater med langt lavere utslipp.

Hovfaret 13 ble oppført i 1989 som et moderne kontorbygg med en betongstruktur med reservekapasitet for 3 nye etasjer. 5 etasjer ble bygget, men fundamentet og de bærende konstruksjonene ble designet med fremtidig utvidelse i tankene.

Bygget har forspente hulldekker og en robust grunnmur som tåler betydelig mer belastning enn dagens bruk krever. Denne overkapasiteten er nøkkelen til transformasjonsprosjektet.

Byggets plassering ved Hoffselva gir både muligheter og begrensninger. Elven fungerer som en økologisk korridor gjennom bylandskapet, og områdeplanen setter derfor krav om byggegrense 10 meter fra elven.

Denne bestemmelsen er et av kjernepunktene i konflikten: Eksisterende bygg ligger nærmere enn 10 meter. For å oppfylle kravet måtte bygget rives og settes opp på nytt lenger fra elven - med alle de klimakonsekvensene det innebærer.

I september 2023 fattet Oslo bystyre et vedtak som sendte sjokkbølger gjennom prosjektet: Områderegulering for Skøyen med krav om riving av Hovfaret 13 og 10 meter byggegrense fra Hoffselva.

Vedtaket valgte "Alternativ 2" - riving og nybygg - over transformasjon. For eier Urbania Eiendom var dette et veiskille: Skulle de akseptere rivingskravet, eller kjempe for en annen løsning?

Urbania Eiendom bestemte seg for å utfordre premisset. Hvis de kunne dokumentere at transformasjon var klimamessig, økonomisk og sosialt bedre enn riving, kunne de søke om dispensasjon fra områdeplanen gjennom byggesaksbehandling.

For å lykkes trengte de et sterkt faglig grunnlag. De kontaktet Natural State for å lede prosjektkoordinering og bærekraftsstrategi.

Det første formelle prosjektmøtet markerte startskuddet. Rundt bordet satt representanter fra Urbania Eiendom (eier), Natural State (prosjektkoordinator og bærekraftsstrategi) og arkitektkollegaer.

Fokus var klart: Utvikle et solid konsept for transformasjon som kunne stå seg mot rivingsalternativet - både teknisk, økonomisk og klimamessig.

Prosjektstrategien bygget på Natural States konsept om "omtenksom verdiutvikling" - en tilnærming som ser på eiendomsutvikling gjennom linsene av langsiktig verdiskaping for alle interessenter, ikke bare kortsiktig profitt.

Kjerneelementene i strategien:

• Dokumentere klimafordeler ved transformasjon vs. riving
• Utvikle scenarier som viser fleksibilitet i bruk
• Bygge allianser med offentlige myndigheter
• Presentere sosial verdi (Omsorg+) som tilleggsargument

R21 Arkitekter leverte et gjennomarbeidet sett med plantegninger (A20-serien) som viste hvordan bygget kunne utvikles i seks forskjellige retninger. Hvert scenario ble vurdert for klimaavtrykk, økonomi og sosial verdi.

En viktig teknisk innsikt fra scenarioarbeidet: Byggets bærende konstruksjon og fundament har reservekapasitet for 3 nye etasjer. I dag har bygget 5 etasjer, og påbygg til 8 er teknisk mulig uten nytt fundamenteringsarbeid — en betydelig besparelse både økonomisk og klimamessig.

I desember 2024 gjennomførte Vill Energi befaring på bygget, og 11. april 2025 ble den fullstendige energirapporten levert.

22. april 2025 leverte Vill Energi ved Trym Osborg den kritiske rapporten Klimagassberegninger Hovfaret 13 v2. Denne LCA-analysen (livsløpsanalyse) ga det vitenskapelige grunnlaget for hele prosjektets bærekraftsargument.

10. januar 2025 ble transformasjonsplanene presentert for byggets eksisterende leietakere. Møtet etablerte en åpen dialog om overgangsperioden og fremtidige muligheter.

7. mars fulgte et nytt møte med fokus på dispensasjonsstrategi og konkrete planer for leietakerovergangen, hvor 6 viktige beslutninger ble fattet.

Den kanskje viktigste interessentdialogen foregikk med Bydel Ullern, som ville være naturlig partner for Omsorg+-konseptet.

Omsorg+ er Oslo kommunes konsept for seniorboliger som kombinerer selvstendige leiligheter med fellestjenester og omsorg. Beboerne har egne leiligheter med universell utforming, men deler fellesarealer som kantine, bibliotek og aktivitetsrom. Hjemmetjenester er tilgjengelig på stedet.

Omsorg+-boliger kvalifiserer for Husbanken-støtte gjennom programmet for heldøgns omsorgsboliger (HDO). Dette kan dekke opptil 50% av byggekostnadene for kvalifiserende prosjekter, forutsatt avtale med kommunen om omsorgstjenester.

Klimagassberegningene viser entydig at rehabilitering er overlegen på alle miljøindikatorer:

Forskjellen i avfallsmengder er dramatisk:

• Riving: 5.000-7.000 tonn bygge- og riveavfall
• Rehabilitering: 500-1.000 tonn avfall
• Besparelse: 85% avfallsreduksjon

I tillegg bevares den lagrede karbonet i eksisterende betongkonstruksjon - karbon som allerede er "investert" og som ville slippes fri ved riving.

Byggets plassering ved Hoffselva gjør naturhensyn ekstra viktig. Rehabilitering gir betydelige fordeler:

• Minimal forstyrrelse av elveøkosystemet under bygging
• Mulighet for grønn infrastruktur (grønne tak, regnbed)
• Redusert anleggstrafikk og støy
• Bevaring av eksisterende vegetasjon rundt bygget

Prosjektet er i fase 6: Før-søknadsfase. Alle hoveddokumenter er ferdigstilt eller under ferdigstilling:

• ✅ Klimagassberegninger (april 2025)
• ✅ Energikartlegging (april 2025)
• ✅ Bærekraftsrapport (juli 2025)
• ✅ R21 plantegninger og renders (oktober 2025)
• ✅ Nabovarsel sendt (16. oktober 2025)
• 🔄 Bruksendringssøknad pågår
• 🔄 Rammesøknad under koordinering

Prosjektet søker dispensasjon fra områdeplanen gjennom byggesøknad, basert på flere juridiske grunnlag:

• Unntaksbestemmelser i Plan- og bygningsloven
• Nye krav om vurdering av ombruksalternativ
• Kommunalt skjønn for bærekraftige prosjekter
• Områdeplanens status som ikke rettskraftig